EBITDA et loyers : 10 millions qui changent de ligne
Le cahier du week-end — À activité et loyer inchangés, un exemple fait passer l’EBITDA de 30 à 40 millions. Le traitement des locations modifie aussi la lecture de la dette et des flux de trésorerie.
Un magasin fictif réalise 100 millions de dirhams de chiffre d’affaires. Ses charges d’exploitation, hors loyers, amortissements et intérêts, s’élèvent à 60 millions. Il paie 10 millions de loyer annuel. Avec le loyer déduit en charge courante, son EBITDA atteint 30 millions. Si ce même contrat est capitalisé sous IFRS 16 et que l’indicateur suit cette présentation, l’EBITDA peut atteindre 40 millions. Les ventes n’ont pas augmenté et le bailleur n’a accordé aucune remise.
Le contrat apparaît autrement dans les comptes
Pour les locations concernées, IFRS 16 inscrit chez le locataire un droit d’utilisation à l’actif et une dette correspondant à ses engagements locatifs. Le compte de résultat fait alors apparaître un amortissement de ce droit et des intérêts sur la dette. La charge de location auparavant comprise dans les frais courants change de présentation.
L’EBITDA étant calculé avant amortissements et intérêts, ces deux charges restent en dehors de ce sous-total. Dans notre exemple simplifié, les 10 millions de loyers expliquent entièrement le passage de 30 à 40 millions. La marge affichée monte de 30 % à 40 % sans amélioration économique de l’activité.
Le mécanisme ne consiste pas à soustraire tous les loyers trouvés dans un rapport. Certaines locations de courte durée ou portant sur des actifs de faible valeur peuvent être exemptées. Des services associés aux locaux restent aussi des prestations à payer. Le périmètre effectivement capitalisé doit être identifié.
Le bénéfice ne reçoit pas dix millions supplémentaires
L’amortissement du droit d’utilisation et les intérêts réduisent toujours le résultat. Une hausse de l’EBITDA provoquée par cette présentation ne devient donc pas automatiquement une hausse identique du bénéfice net.
La répartition dans le temps peut également changer. Sur une dette locative classique qui se rembourse progressivement, la charge d’intérêt est plus élevée au début du contrat. Le total comptable annuel peut ainsi différer d’un loyer régulier, même lorsque le calendrier des paiements reste fixe. L’EBITDA, le résultat net et le cash répondent alors à trois lectures du même engagement.
Cette distinction reste actuelle bien qu’IFRS 16 soit appliqué depuis 2019 : les sociétés peuvent publier des comptes sous des référentiels différents, puis définir des indicateurs de gestion retraités. Deux colonnes intitulées EBITDA ne garantissent pas le même traitement des loyers.
La convention de dette change aussi le ratio
Prolongeons le cas fictif. La dette bancaire nette est de 60 millions de dirhams. Supposons que les engagements locatifs comptabilisés représentent 40 millions supplémentaires. Ce montant est une hypothèse de bilan, pas la simple addition des loyers d’une année.
Avec un EBITDA après loyers de 30 millions et une dette hors locations de 60 millions, le ratio ressort à 2 fois. Si l’EBITDA passe à 40 millions mais que le calcul conserve seulement les 60 millions de dette bancaire nette, le ratio tombe à 1,5 fois. En incluant les 40 millions de dettes locatives, la dette retenue atteint 100 millions et le ratio devient 2,5 fois.
Aucun emprunt n’a été remboursé entre ces trois calculs. Ils utilisent des conventions différentes. Présenter la baisse de 2 à 1,5 comme un désendettement économique serait trompeur sans expliquer les périmètres du numérateur et du dénominateur. Les définitions retenues par une société et par ses contrats de financement doivent être lues ensemble.
Le cash peut changer de colonne
Le paiement au bailleur reste une sortie d’argent. La part qui rembourse la dette locative figure dans les flux de financement ; les intérêts suivent le classement comptable applicable à l’entreprise. Ce déplacement peut améliorer le flux opérationnel présenté sans augmenter la trésorerie totale.
Un indicateur de cash libre construit uniquement à partir du flux opérationnel moins les investissements peut ainsi laisser une partie des paiements locatifs en dehors du calcul. Pour mesurer ce qui reste après l’usage des locaux, il faut vérifier comment ces paiements sont traités. Leur déduction doit se faire une fois, sur la base d’un rapprochement explicite, et non en retranchant à nouveau des loyers déjà pris en compte.
Une franchise ne dit pas qui possède les murs
Risma indique gérer directement ses établissements depuis avril 2026 sous un contrat de franchise avec Accor couvrant 21 hôtels. La franchise organise notamment l’usage d’une marque et l’exploitation ; elle ne prouve pas que chacun de ces immeubles est loué plutôt que détenu. Propriétaire, exploitant et enseigne peuvent être liés par des contrats différents.
Pour comparer un hôtel, un magasin ou une clinique, la marque sur la façade ne suffit donc pas. Il faut retrouver les actifs détenus, les droits d’utilisation, les dettes locatives et la définition du résultat présenté. Dans notre magasin fictif, les 10 millions continuent d’être payés au bailleur : le passage de 30 à 40 millions d’EBITDA ne les a pas libérés pour l’actionnaire.
