Immobilier : pourquoi les transactions chutent plus vite que les prix

Une partie du recul s'explique par la base de comparaison. Le quatrième trimestre 2025 avait enregistré un rebond de 18,4%, un niveau élevé qui rend la chute du T1 mécaniquement plus spectaculaire. Mais les ventes restent inférieures de 9,3% à celles du premier trimestre 2025, ce qui écarte l'hypothèse d'un simple effet de calendrier.

La faiblesse touche l'ensemble des catégories, à des degrés divers. Le résidentiel recule de 38,4% sur le trimestre et de 10,7% sur un an, tiré vers le bas par les maisons (-25,3% sur un an) et les villas (-13,6%), pendant que les appartements, compartiment le plus large, limitent leur repli de prix à 0,4%. Les terrains urbains suivent une trajectoire comparable. L'immobilier professionnel résiste mieux, avec des prix quasi stables et des ventes en repli limité à 3,6% sur un an.

Le ralentissement frappe surtout les grandes villes : les transactions reculent de 55,4% à Rabat, 51,5% à Marrakech, 37,8% à Casablanca et 36,4% à Tanger sur le trimestre. Les prix, eux, baissent beaucoup moins, entre 1,5% et 4,7% selon les villes. Marrakech affiche même une hausse annuelle de 1,1% de son indice malgré l'effondrement des actes. La moyenne nationale masque des situations locales hétérogènes.

Un indice à lire avec ses limites

L'IPAI mesure les reventes de biens déjà titrés, via la méthode des ventes répétées, qui compare la valeur d'un même bien entre deux mutations. Il exclut par construction les logements neufs vendus pour la première fois. C'est ce qui explique qu'un promoteur coté puisse afficher des préventes stables ou en hausse pendant que l'indice national recule : les deux séries ne mesurent pas le même marché. Les révisions méthodologiques ajoutent une difficulté supplémentaire à la lecture : le T1 2024, initialement publié en hausse, ressort aujourd'hui en baisse dans la série actualisée.

Le crédit ne s'est pas fermé

Le ralentissement des transactions ne traduit pas un resserrement du crédit. L'encours des financements immobiliers progresse de 3,4% sur un an à fin mars, à 323,4 milliards de dirhams, porté par les crédits à l'habitat (+2,9%) et les concours aux promoteurs (+4,8%). Le taux moyen des nouveaux prêts à l'habitat reste proche de 4,66%, en légère baisse sur un an, sans que la détente monétaire se traduise par un choc sur l'accès à la propriété.

Du côté des ménages, l'indice de confiance du HCP remonte à 64,4 points au T1, contre 46,6 un an plus tôt. Mais 66,9% des ménages interrogés jugent le moment inopportun pour un achat durable et 87,8% ne prévoient pas d'épargner dans les douze prochains mois. L'amélioration du climat général ne s'accompagne pas encore d'une capacité financière renforcée.

Le recensement 2024 rappelle par ailleurs que la question de l'offre n'est plus purement quantitative : 29% du parc urbain n'est pas occupé à titre principal, alors que le déficit de logements est encore évalué à 334.000 unités. L'enjeu se déplace vers l'adéquation entre localisation, prix et ressources des acquéreurs.

Les promoteurs cotés, entre carnets et calendriers

Addoha, Alliances et Résidences Dar Saada ont cumulé environ 1,44 milliard de dirhams de chiffre d'affaires au T1, en baisse de 4,1% sur un an, la totalité du recul provenant d'Alliances. Addoha publie le trimestre le plus homogène, avec un chiffre d'affaires en hausse de 5% et un carnet sécurisé supérieur à 12 milliards de dirhams, porté par une montée en charge de la production qui accroît en parallèle sa dette nette. Alliances voit son chiffre d'affaires reculer de 14%, un mouvement qu'elle attribue au calendrier de livraison plutôt qu'à un ralentissement commercial. Résidences Dar Saada reste dominée par les conventions AMI Marrakech, qui représentent l'essentiel de ses préventes.

Les foncières cotées, Aradei Capital et Immorente Invest, affichent des revenus locatifs en progression, un modèle moins exposé au cycle des mutations résidentielles.

Le prochain IPAI, attendu le 19 août, permettra de vérifier si le rebond saisonnier habituel se confirme. Une hausse trimestrielle ne suffira pas à conclure à une normalisation : le glissement annuel et les écarts entre villes resteront les indicateurs les plus utiles. À partir du troisième trimestre s'ajoutera un facteur nouveau, la majoration de 2% sur les paiements en espèces non documentés entrée en vigueur le 1er juillet, dont l'effet sur les délais de signature reste à ce stade impossible à mesurer.